住宅ローン審査中に転職バレ【リスクと大損しないタイミングを解説】

こんな方の悩みを解決する記事を書いています

こんにちは、慎です。

これから住宅の新規購入を検討されている方も、借り換えローンの申し込みを検討されている方は必見の記事を書きました。

転職を検討している方で住宅ローン関係も同時に進めている方は要注意です。

転職をすると一般的には住宅ローンが組みにくいと言われます。

仮に転職によって年収が高くなった場合でもローンが通りにくくなります。

私が同様の内容で転職相談を受ける方からのヒアリングをもとに、決して損をしないための転職活動はどうすれば良いのかを徹底解説を解説をさせていただきます。

本記事では「ローンの審査中に転職活動を検討している方」向けの記事です。

少しのタイミングの掛け違いで大損を招きかねないため、転職活動と住宅ローンを並行している方は損しない動き方ができるようになります。

転職直後はなぜ、住宅ローンが組みにくくなるのか？

調査結果について

国土交通省が住宅ローンを提供する金融機関に対して調査をした結果「審査基準に勤続年数を考慮する」と答えた事業者が94.2％以上も存在することがわかっています。

これは、完済時の年齢（99％）健康状態（98.9％）担保評価（98.2％）借入時年齢（96.8%）年収（95.7％）に次いで高い確率で見られる項目です。

気になる数値としては、資産保有（17.1%）が意外と低い項目に位置をしています。また、雇用先の規模（17.9％）など会社の安定性などに影響しそうな内容も実は下位に属しているのがわかります。

調査の結果の背景について

仮に年収が高まる転職をしたとしても勤続年数が優先されることがわかる。

これは、あくまで瞬間的な年収アップによる収入が見込めたとしても、安定的に収入が保証されるわけではなく、融資をする側からすれば、途中で返済が途絶える可能性を否定できないことを物語っています。

つまり、転職の年収が高いか低いかよりも安定的にその人が収入を得られる可能性が高いか低いかという内容が優先的に考慮をされ、融資が組まれるようになります。

そのため、融資を受ける予定のある方は、必ず融資実行がなされてから転職をしないと、仮審査が通っていたとしても本審査でNGとなりかねないため、注意が必要です。

審査基準について

調査対象として全国の金融機関「1,190行」を対象に実施をした結果として気になる項目をまとめてみました。

融資審査を受けるためには概ね下記のような水準に身を置いておく必要があるとわかりました。

• 借入時の年齢：65歳未満
• 現在年収：150万円〜200万円以上
• 返済負担率：40％〜45％以内
• 雇用形態：派遣・契約社員は対象外
• 勤続年数：1年以上
• 健康状態：団体信用生命保険加入必須
• 連帯保証：系列保証会社の保証が必要

となっている、つまり銀行側が被るリスクの内訳として「健康上の問題による不履行」「収入の不安定による不履行」「年齢的なものでの不履行」などがあります。

それらを回避するために、団体信用生命保険の加入が必須だったり、系列保証会社での加入を求められたりと、リスクヘッジをしていることがわかる。

上記から分かる通り、安定的に収入が得られる見込みがある方には貸し出しは行い、そうでない方は実績を積んでから貸し出しをしていくという方針はどの金融機関においても共通している項目であるのが分かります。

スコアリングによる審査も浸透してきている

当然貸し出しには様々な条件を勘案されて決定をされるため、何かの項目が欠けていたからといって一概に審査が通らないということはありません。

他の条件で秀でている項目があれば、当然考慮をされることになります。

それらのものをスコアリング形式によって数値化をして総得点が融資基準を上回る場合には貸し出しを行なっている。

当然スコアリングの基準に関しては各金融機関で非公開となっているが、一般的な信用力の診断であればWebでスコアを出すことが可能です。

もしご興味がありましたら、下記に入力をしてみて自身のスコアの数値を調べてみてはいかがでしょうか。

マイスコア「信用力診断」

金融機関はローン申込み時の審査において、あなたを金融機関独自の審査基準で評価し、融資可否の判断をしています。

信用力診断では、金融機関がローン審査時に評価すると想定される項目に関して、あなたが入力した内容を診断し、その結果を『ローンスコア』と『クレジットスコア』で表示します。

診断結果に応じて、現在のあなたの信用力にマッチする順番でローンまたはクレジットカード が表示されます。

この後に続く質問項目には、個人を特定できるような項目はありませんので、安心してご利用ください。

※『ローンスコア』『クレジットスコア』は、myscore独自の基準によって算定される評価値です。

各スコアについては「サイトの使い方」をご覧ください。

※実際のローン、クレジットカードお申込み時には、収支の計画をしっかり立て、各金融機関の貸付条件や注意事項をご確認の上、お申込みください。（出典：myscoreページより抜粋）

損しない退職タイミングはいつになるのか

融資実行後の転職をすること

融資を受ける前には一般的に「事前審査（Webでの簡易審査）」があり、その後通過をした場合には書面での仮審査があります。

概ね仮審査はWeb上で行われることが多く、あなたの情報をWeb入力で記載をして審査の申し込みを行います。仮審査については1週間程度で終わることが多く、その後の本審査への流れとなります。

本審査では、より細かな情報の提供を求められます。例えば、源泉徴収票やお勤めの会社情報の記載、他金融機関からの借り入れ状況、家族構成などのプロフィールなど多岐に渡り、様々な書類を揃えて提出を行います。

それにより金融機関は本審査を開始して概ね2週間から1ヶ月近くの審査期間を経て合否を確定します。

よくここで、本審査を通ったので転職をしてしまう方がいらっしゃいますが、これは絶対にNGです。

本審査が終えた後に融資実行をしていく中で転職をした事実が発覚をした場合には審査が取り消される可能性もあります。

あくまで転職をするのであれば、この「融資実行」がなされた後に行う必要があるのです。

融資を受ける際に覚えておきたいワンポイント

融資の際には勤続年数が重要であると解説をしましたが、この重要視をされている基準が各金融機関によって異なります。

例えばメガバンクでの融資とネットの融資であれば、基準は当然異なります。

金利を考慮して最終的にどこの金融機関で融資を受けるのかは決めますが、その判断の一貫として下記をご紹介します。

フラット35には勤続年数規定がありません

長期固定金利が特徴であるこの制度は、勤続年数は考慮されません。

そのため転職直後でも借り入れは可能です。

しかし長期固定であるため、毎月の支払いは高額になる可能性もあり、転職直後の金銭的に苦しい状況がある場合には、負担は大きくなるため、支払額と見比べながら考えるべきです。

ネット銀行の方が一般的には融資が比較的緩いことがある

かなり低金利であるため人気となっている金融機関ですが、ネットだからといって信用の格付けが低い訳ではありません。

例えばセブン銀行や住信SBIネット銀行などは地方銀行よりも格付けが高かったりするため、安心して利用ができる状況です。

ただ、ネットで全てを完結するため、一定のリテラシーがある方でないと利用が難しかったりします。

しかし運営に多くの人を必要としないビジネスモデルゆえ、利率は低く借り入れの負担も少ないです。

ここは大手との差別化を図るために審査基準なども少し緩い項目を設定していたりするなど、比較的借り入れをするハードルは下がります。

転職を機に住宅購入を検討していたり、借り換えなどにより家計費を圧縮したい方は、少し間違えると大損をしてしまう可能性があるのが住宅ローンです。

適切なタイミングに退職をすることで、しっかりとした家計管理が行えるよう、計画を立てるようしましょう。

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下記は当サイトのまとめ記事になっています。転職初心者が最短期間で実現する方法をイチから順番に解説をしています。ご覧いただくことで、いざ転職を考えた時に「無駄なく、効率的に、誰よりも可能性高く」行えるようになるので必見です。